SALDO IMU 2016
Entro il prossimo 16 dicembre va effettuato il versamento del saldo IMU 2016, a conguaglio con quanto versato in acconto e determinato applicando quanto previsto dalla delibera comunale pubblicata sul sito Internet del MEF entro il 28.10.2016.
Come noto, ai sensi dell’art. 9, D.Lgs. n. 23/2011, il versamento dell’IMU va effettuato in 2 rate, la prima, a titolo di acconto, entro il 16 giugno e la 2° rata, a titolo di saldo, entro il 16 dicembre, sulla base delle delibere comunali pubblicate sul sito Internet del MEF entro il 28.10 di ciascun anno. In caso di mancata pubblicazione entro detto termine vanno applicate le aliquote/detrazioni adottate per l’anno precedente.
Il presupposto impositivo dell’IMU è costituito dal possesso di un immobile ubicato in Italia a titolo di proprietà o altro diritto reale (ad esempio, uso, usufrutto, abitazione). In presenza di diritti personali di godimento, il soggetto passivo IMU continua ad essere il proprietario/titolare del diritto reale sull’immobile. Ai sensi dell’art. 4, comma 12-quinquies, DL n. 16/2012, fa eccezione l’ex coniuge assegnatario della casa coniugale che è considerato, ai soli fini IMU, titolare di un diritto di abitazione e quindi soggetto passivo IMU. Conseguentemente, sono tenuti a versare l’imposta anche i non residenti che possiedono un immobile in Italia nonché i proprietari di immobili concessi in locazione/comodato, mentre l’IMU non è dovuta dai residenti in Italia per gli immobili posseduti all’estero. Fanno eccezione gli immobili in leasing per i quali l’art. 9, D.Lgs. n. 23/2011 dispone espressamente che il soggetto passivo IMU è il locatario, dalla data di stipula del contratto e per tutta la durata dello stesso, a nulla rilevando la data di consegna dell’immobile.
ABITAZIONE PRINCIPALE E RELATIVE PERTINENZE: Per definire il trattamento IMU applicabile all’abitazione principale e relative pertinenze è necessario distinguere tra abitazione principale non di lusso, che è esente IMU, e abitazione principale di lusso che è invece imponibile IMU. Va tuttavia tenuto presente che l’abitazione principale è di lusso e quindi assoggettata ad IMU se di categoria catastale A/1, A/8 o A/9, mentre l’abitazione principale è non di lusso e quindi esente IMU se di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9. Le pertinenze fruiscono dell’esenzione nel limite di 1 unità per ciascuna categoria catastale, anche se accatastate unitamente all’abitazione.
Per l’abitazione principale di lusso il contribuente può fruire della detrazione di € 200, eventualmente aumentata dal Comune fino all’azzeramento dell’imposta dovuta. Le relative pertinenze, nella misura massima di 1 unità per ciascuna categoria “anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo”, godono delle agevolazioni previste per l’abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione). In presenza di più pertinenze appartenenti alla medesima categoria catastale, il contribuente può scegliere quella alla quale applicare il regime di favore previsto per l’abitazione principale.
IMMOBILI ASSIMILATI ALL’ABITAZIONE PRINCIPALE: Per gli immobili assimilati all’abitazione principale è possibile fruire dell’esenzione IMU, se non di lusso, ovvero dell’aliquota ridotta e della detrazione prevista per l’abitazione principale, se di lusso. Ai sensi dell’art. 13, DL n. 201/2011, l’assimilazione all’abitazione principale è riconosciuta ex lege (unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari – fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali – casa coniugale assegnata all’ex coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio….). L’assimilazione può essere riconosciuta anche dal Comune ma, a seguito delle modifiche intervenute nel corso degli anni, i Comuni possono esercitare tale facoltà soltanto con riferimento agli immobili posseduti da anziani/disabili residenti in istituti di ricovero/cura, se non locati.
IMMOBILI CONCESSI IN COMODATO A PARENTI IN LINEA RETTA DI PRIMO GRADO
L’art. 1, comma 10, Finanziaria 2016 ha soppresso la possibilità di assimilare all’abitazione principale l’immobile concesso in comodato ad un familiare in linea retta di primo grado (genitori e figli), prevedendo per lo stesso un’agevolazione IMU consistente nella riduzione del 50% della base imponibile IMU. Si rammenta che a tal fine è necessario che:
– l’immobile costituisca l’abitazione principale del comodatario (sua dimora abituale e immobile nel quale risulta la residenza anagrafica);
– il comodante non possieda in Italia altri immobili ad uso abitativo, esclusa l’abitazione principale;
– il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato. In altre parole, l’abitazione principale del comodante (di proprietà o meno) e l’immobile concesso in comodato devono essere nello stesso Comune;
– sia l’immobile in comodato che l’abitazione principale del comodante siano non di lusso;
– il contratto di comodato sia registrato;
– sia presentata la dichiarazione IMU attestante il possesso di detti requisiti.
IMMOBILI LOCATI A CANONE CONCORDATO
Ai sensi del comma 6-bis del citato art. 13 (introdotto dall’art. 1, comma 53, Finanziaria 2016), per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge n. 431/98, l’IMU risultante dall’applicazione dell’aliquota fissata dal Comune va ridotta del 25% (va versato il 75%).
FABBRICATI RURALI
L’art. 1, comma 708, Finanziaria 2014 ha disposto l’esenzione IMU per i fabbricati rurali strumentali ex art. 9, comma 3-bis, DL n. 557/93, indipendentemente dall’ubicazione. A decorrere dal 2016 tale esenzione riguarda anche i fabbricati rurali strumentali ubicati nelle Province di Trento e Bolzano che fino al 2015 avevano la possibilità di assoggettare ad IMIS/IMI tali immobili (art. 1, comma 11, Finanziaria 2016). Diversamente, i fabbricati rurali ad uso abitativo vanno assoggettati ad IMU, fermo restando che, al ricorrere delle condizioni, sono applicabili le agevolazioni/esenzioni dell’abitazione principale.
IMMOBILI MERCE
Ai sensi dell’art. 13, comma 9-bis, DL n. 201/2011 sono esenti IMU i c.d. “immobili merce”, ossia i fabbricati destinati dall’impresa costruttrice alla vendita fintanto che permane tale destinazione e fintanto che non sono locati. L’art. 2, comma 5-bis, DL n. 102/2013 prevede che per fruire dell’esenzione è necessario presentare la dichiarazione IMU entro il 30.6 dell’anno successivo “a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta”, a pena di decadenza dall’esenzione. Se non sono intervenute variazioni, la dichiarazione già presentata (ad esempio, per l’esenzione IMU 2015) ha effetto anche per gli anni successivi.
IMMOBILI DI ENTI NON COMMERCIALI
Gli immobili degli enti non commerciali sono esenti IMU solo se destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché sono dirette all’esercizio del culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi, alla catechesi e all’educazione cristiana, ex art. 16, comma 1, lett. a), Legge n. 222/85. Per gli immobili utilizzati sia per l’attività commerciale che per quella istituzionale, l’esenzione “va applicata solo alla frazione di unità destinata all’attività non commerciale”. A tal fine la parte dell’immobile adibita all’attività commerciale va accatastata autonomamente. Qualora ciò non sia possibile, va individuata la “frazione di unità destinata all’attività non commerciale” in modo da applicare l’esenzione in proporzione all’uso non commerciale con le modalità individuate dal DM n. 200/2012 (superficie dell’immobile adibita all’esercizio delle attività, numero di soggetti nei confronti dei quali le attività sono svolte o tempo dedicato all’attività).
Per fruire dell’esenzione IMU l’ente è tenuto a presentare la “Dichiarazione IMU/TASI ENC”, entro il 30.6 dell’anno successivo “a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta”, fermo restando che, in assenza di variazioni, la dichiarazione già presentata (ad esempio, per l’esenzione IMU 2015) ha effetto anche per gli anni successivi.
AREE EDIFICABILI
Sono soggette ad IMU le aree edificabili, ossia le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo e le aree con effettive possibilità di edificazione. Tale possibilità, in assenza di una specifica definizione di “fabbricabilità” da parte degli strumenti urbanistici, è desumibile dal richiamo ai criteri previsti ai fini dell’indennità di esproprio. Si rammenta che ai fini IMU sono considerate terreni agricoli le aree fabbricabili possedute da un coltivatore diretto/IAP iscritto alla previdenza agricola ed utilizzate dallo stesso per l’attività di coltivazione, silvicoltura, allevamento o attività agricole connesse.
TERRENI AGRICOLI
Ai sensi dell’art. 1, comma 13, Finanziaria 2016, sono esenti IMU i terreni agricoli ricadenti in aree montane e di collina in base ai criteri individuati dalla CM 14.6.93, n. 9, i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti/IAP iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione, i terreni ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’Allegato A della Legge n. 448/2001 e i terreni ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile. In merito si rammenta che il MEF nella Nota 23.5.2016, prot. n. 20535/2016 ha precisato che l’esenzione in esame è riconosciuta anche al familiare coadiuvante del coltivatore diretto, proprietario/comproprietario dei terreni agricoli coltivati dall’impresa agricola “coltivatore diretto”, di cui è titolare un altro componente del nucleo familiare che, esercitando direttamente l’attività agricola, risulta iscritto come coltivatore diretto nel nucleo familiare del capo-azienda ai fini previdenziali. L’esenzione spetta anche ai coltivatori diretti/IAP, persone fisiche, iscritti nella previdenza agricola, che hanno costituito una società di persone alla quale hanno concesso in affitto/comodato il terreno di cui mantengono il possesso e che, in qualità di soci, continuano a coltivare direttamente. Si rammenta inoltre che, come specificato dall’art. 1, DL n. 4/2015, l’esenzione in esame trova applicazione anche nel caso di terreni agricoli non coltivati e che è considerato terreno agricolo anche l’area fabbricabile posseduta e condotta da un coltivatore diretto/IAP iscritto alla previdenza agricola. Tale qualifica è attribuibile all’intero terreno anche in presenza di più comproprietari dei quali uno solo coltivatore diretto/IAP.
FABBRICATI NEI TERRITORI COLPITI DA TERREMOTI/ALTRI EVENTI CALAMITOSI
Per gli immobili inagibili/inabitabili a seguito di eventi sismici/alluvioni/altre calamità naturali è necessario fare riferimento agli specifici provvedimenti per verificare i termini e le modalità di riconoscimento dell’esenzione IMU ovvero di riduzioni IMU diverse da quelle ordinariamente previste (riduzione della base imponibile del 50%).
BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE
In linea generale, al fine di determinare l’ammontare dell’imposta dovuta, alla base imponibile IMU va applicata l’aliquota normativamente prevista. È altresì necessario considerare le eventuali detrazioni/riduzioni dell’imponibile o dell’imposta previste a livello nazionale ovvero dal Regolamento comunale, al sussistere di specifiche situazioni ed è necessario rapportare l’imposta ai mesi e alla percentuale di possesso computando per intero il mese nel quale lo stesso si è protratto per almeno 15 giorni.
Nella generalità dei casi, la base imponibile IMU è determinata per i fabbricati, applicando alla rendita catastale rivalutata i seguenti moltiplicatori:
Tipologia fabbricati Moltiplicatore IMU
− da A/1 a A/11 esclusa A/10 160 − C/2, C/6 e C/7
− B, C/3, C/4 e C/5 140
− A/10 e D/5 (*) 80
− C/1 55
− D (esclusa D/5) (*) 65
(*) Agli immobili di categoria D privi di rendita catastale, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, si applicano i coefficienti di cui al DM 29.2.2016.
per i terreni agricoli, applicando al reddito dominicale rivalutato il moltiplicatore IMU pari a
135 (il moltiplicatore pari a 75 è stato abrogato a seguito dell’esenzione IMU dei terreni agricoli
dei coltivatori diretti/IAP);
per le aree fabbricabili, dal valore venale/commerciale all’1.1 dell’anno d’imposizione (2016).
Rendita catastale in presenza dei c.d. “imbullonati”
Come noto, per gli immobili a destinazione speciale/produttiva (categoria D ed E) la rendita catastale è determinata tramite stima diretta che valuta(va), oltre alle componenti edilizie, anche le componenti impiantistiche connesse, per la specifica destinazione d’uso (c.d. “imbullonati”). La Finanziaria 2016 (commi da 21 a 24) ha previsto che, dal 2016, da detta stima diretta vanno esclusi i macchinari, i congegni, le attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (c.d. “imbullonati”). A tal fine è richiesta la presentazione degli atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale (procedura DOCFA). Nelle Circolari 1.2.2016, n. 2/E e 13.6.2016, n. 27/E l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti per individuare le componenti rilevanti per determinare la nuova rendita. Solo per il 2016, se l’atto di aggiornamento è stato presentato entro il 15.6.2016, la nuova rendita catastale ha effetto dall’1.1.2016 ed è quindi già utilizzabile per l’IMU 2016.
Casi particolari di determinazione della base imponibile
Oltre agli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado sopra commentati, al ricorrere di specifiche fattispecie la base imponibile è determinata con le seguenti particolari modalità.
- Immobili di interesse storico/artistico – Immobili inagibili/inabitabili:
La base imponibile ordinariamente determinata applicando i moltiplicatori sopra riportati è ridotta al 50% per il periodo dell’anno durante il quale sussiste detta condizione. Come sopra accennato, per gli immobili inagibili/inabitabili a seguito di eventi sismici/alluvioni/altre calamità naturali è necessario far riferimento agli specifici Provvedimenti per verificare le eventuali modalità di riconoscimento dell’esenzione/riduzione IMU.
- Fabbricati in corso di costruzione/ricostruzione/ristrutturazione:
L’imposta va determinata sul valore dell’area edificabile, fino alla data di ultimazione dei lavori ovvero, se precedente, fino alla data in cui il fabbricato inizia ad essere utilizzato, così come disposto dal comma 3 del citato art. 13. Nel caso in cui oggetto della ristrutturazione sia un immobile di interesse storico – artistico, si ritiene che la base imponibile vada determinata sul valore dell’area edificabile e poi ridotta al 50%.
ALIQUOTE
Le aliquote IMU “di base” previste dal citato DL n. 201/2011 sono le seguenti:
– aliquota ordinaria, applicabile alla generalità dei casi, pari al 7,6‰;
– aliquota ridotta, riservata alle abitazioni principali di lusso e relative pertinenze, pari al 4‰.
Considerata la potestà regolamentare dei Comuni, sia in materia di aliquote che di detrazioni/riduzioni al sussistere di specifiche situazioni, è indispensabile verificare quanto deliberato dal Comune e pubblicato sul sito Internet del MEF. Si rammenta comunque che per il 2016 ai Comuni (fatte alcune eccezioni) non è stato concesso di incrementare il carico impositivo complessivo rispetto a quello in vigore per il 2015.
MODALITÀ DI VERSAMENTO
Come sopra accennato, entro il prossimo 16.12 è necessario provvedere al versamento del saldo IMU 2016, utilizzando, alternativamente il mod. F24, oppure l’apposito bollettino di c/c/p.
Gli importi devono essere arrotondati all’unità di euro.
Come precisato dal MEF nella Circolare 18.5.2012, n. 3/DF, l’importo minimo di versamento, pari a € 12, va riferito all’ammontare dell’imposta complessivamente dovuta. Va tuttavia evidenziato che il Comune ha la facoltà di deliberare diversamente per cui è possibile che sia richiesto anche il versamento di somme inferiori a detto limite.
FD 39 – 30.11.2016
Rif.
P. Marraghini – Tel. 0575 399428 – e-mail: marraghini@assindar.it
M. Bambagini – Tel. 0564 468806 – e-mail: m.bambagini@confindustriagrosseto.it